IVA en materia inmobiliaria

La Reforma Tributaria incorporó una serie de cambios en el ámbito inmobiliario como el pago de IVA a todas las ventas efectuadas por “vendedores habituales”, ya sea de inmuebles nuevos o usados. Esta medida comenzó a regir el 1 de enero de 2016. Sin embargo, se estableció una aplicación gradual del impuesto y algunas exenciones.

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Se considera “vendedores habituales”a aquellos que hayan comprado una vivienda con el ánimo de revenderla y, en general, a aquellas personas o empresas que se dedican a la compra y venta de bienes inmuebles como las empresas inmobiliarias o constructoras.

En ese sentido es importante tener presente que:

  • Cuando el propietario vende su casa o departamento pero no se dedica al negocio inmobiliario no debe aplicarse IVA, puesto que la vivienda se compró para su uso y no con el ánimo de reventa.
  • Cuando el propietario vende su casa o departamento antes de que transcurra un año desde su compra o construcción, en principio, debe pagar IVA porque la Ley establece una presunción de habitualidad. Sin embargo, el vendedor puede demostrar que en realidad no se trata de un “vendedor habitual”, a pesar de estar vendiendo antes de 1 año.
  • La Ley excluye a los terrenos de la aplicación del IVA.

Casos en los que no se paga IVA

La Ley estableció las siguientes excepciones a la aplicación del IVA:

  1. Venta de viviendas con subsidio.
  2. Venta de viviendas nuevas o usadas que tengan permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016, y que se vendan durante el año 2016.
  3. Venta de viviendas nuevas que tengan permiso de construcción anterior al 1 de enero de 2016 y que se terminen de construir durante el año 2016.
  4. Venta de viviendas respecto de las cuales se haya celebrado una promesa antes del 1 de enero de 2016. Para esto, la promesa debe haberse celebrado antes del 1 de enero de 2016 por escritura pública o instrumento privado protocolizado ante Notario.

Además, la promesa debe identificar claramente al futuro vendedor, al futuro comprador, el precio pactado y el objeto del contrato, esto es, la casa, departamento, oficina, bodega, estacionamiento que se promete vender en el futuro.

Las propiedades nuevas con permiso de edificación anterior al 2016 y que terminen su construcción durante 2016 no pagan IVA. Para esto, los proyectos deben haber ingresado la solicitud de recepción definitiva de la obra a la Dirección de Obras Municipales respectiva antes del 1 de enero de 2017.
Es importante subrayar que respecto de este tipo de inmuebles no se paga IVA independiente de que la venta se verifique el año 2016, 2017 o cualquier otro año.

Cesión de promesas

La cesión de promesas es un acto completamente legítimo y en consecuencia no se paga IVA en la medida en que la promesa original se haya firmado antes del 1 de enero de 2016.

De todas formas, el Servicio de Impuestos Internos puede ejercer respecto de tales cesiones sus facultades de fiscalización, cuando se determine que tal cesión tuvo como objetivo evitar el pago del impuesto.

Subsidio del Ministerio de la Vivienda

Las casas o departamentos financiados con un subsidio del Ministerio de la Vivienda, independientemente de si se compró en forma directa, a través de un crédito hipotecario o una operación de leasing, no pagarán IVA.

Tampoco pagarán IVA los contratos generales de construcción financiados por esta vía.
Para estos efectos, basta que el subsidio financie parte de la compra, arriendo o construcción de la vivienda.

Promesas de compraventa

Las promesas de compraventa de propiedades no pagarán IVA, porque el IVA se pagará cuando se concrete la compra, es decir, al momento de la firma de la escritura de venta, por el precio total de la venta, independiente que se hayan pagado anticipos del precio al momento de firmar la promesa o en otro momento anterior a la firma de la escritura definitiva.
Por ejemplo, si el precio total es de 100 pesos, pero se anticiparon 20 al momento de la promesa, la factura debe emitirse por el total de 100 pesos y no por los 80 que quedaban por pagar.

Hay que tener en cuenta que los intereses de los créditos hipotecarios no pagan IVA.

Descuento del valor del terreno de la base imponible del IVA

La ley me permite deducir el valor de adquisición reajustado del terreno, con ciertos topes. De todas formas, el contribuyente puede optar por deducir cualquier de los siguientes valores:

  1. El valor de adquisición del terreno, debidamente reajustado. La deducción que en definitiva se efectúe por este concepto, no podrá ser superior al doble del valor de su avalúo fiscal determinado, salvo que la fecha de adquisición del mismo haya precedido en no menos de 3 años a la fecha en que se celebre el contrato de venta respectivo.
  2. El valor de avalúo fiscal a la fecha de la operación. Como este valor puede ser muy bajo, la ley autoriza al contribuyente para solicitar al SII un nuevo avalúo fiscal para estos efectos conforme lo establecido en resolución N° 49 del año 2016 del Servicio de Impuestos Internos.

Leasing

Los contratos de leasing sobre inmuebles que se celebren a partir del 1 de enero de 2016 deben pagar IVA, en la medida que el arrendador sea considerado como habitual respecto de la celebración de contratos de leasing.

Es decir, debe tratarse de una persona que adquirió con el ánimo de posteriormente arrendar vía Leasing el inmueble o, en general, una persona que se dedique habitualmente a celebrar este tipo de contratos, como bancos, empresas de leasing, aseguradoras, etc.

Los intereses del contrato de leasing no pagarán IVA.

Los contratos de Leasing celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2016 y que no tenían IVA se mantendrán exentos de este impuesto hasta que finalice el contrato, independientemente de cuando ocurra esto.

Si se celebra un contrato de Leasing antes que transcurra 1 año desde la adquisición o construcción de la vivienda, la Leypresume que existe habitualidad, por tanto deberá aplicarse IVA al contrato, salvo que el arrendador demuestre que no existe habitualidad.

En los casos de leasing, el IVA debe aplicarse en el pago de cada cuota y en el momento que esto ocurra. En ese mismo momento se debe emitir la factura correspondiente.

La ley establece una exención en el caso que en la adquisición o construcción del inmueble que precede al Leasing no se haya soportado IVA.

Constructoras y derecho a crédito especial IVA

A contar del año 2016, las constructoras tendrán derecho a crédito especial del IVA a las empresas constructoras en el caso de viviendas cuyo valor de construcción no supere las 2.000 UF.

En el caso de viviendas con subsidio, si bien la venta no está afecta a IVA, igualmente se otorga derecho a crédito fiscal a las constructoras por viviendas que tengan un valor de hasta 2.200 UF.

Activo fijo

A contar del 1 de enero de 2016 las empresas que vendan activo fijo deberán pagar IVA si en la adquisición de esos bienes se tuvo derecho a crédito fiscal. En caso contrato, no se aplica el impuesto.

Preguntas Frecuentes